目を広げると、建設業の分野の中にソフトといわれるものがある。これは、つくるという技術の分野だけでなく、つくるための準備、計画までを考えるわけで、これからの時代は、モノをつくる以上に、このソフトが大事であるともいわれている。社会資本が充実し、物が豊富、もっといえば物余りの時代では、つくるだけでなく、なんのためにつくるか、どのように使うかが重要になる。建設業の原点は請負業といわれるが、これからの建設業
これからの建設業は「事業創出業」だ... の続きを読む
「エコ」物件同様に多いのが「子育てマンション」だ。マンションは子供が産まれた時など新たな生活がスタートした時に買う例が多い。そんな事情を巧みにとらえたのが「保育園併設マンション」だろう。少子化時代にかかわらず待機児童問題もいっこうに解決しない……なかで、保育所があるのは非常にありかたいと思うかもしれないが、喜ぶのはまだ早い。「とくに人口が急速に増えた自治体は、マンションデベロッパーに公共施設整備協
「子育てマンション」とは... の続きを読む
火災に対する設計上のもうひとつの進展として、木造の戸建て住宅と集合住宅の防火・耐火設計があります。この点に関しては、諸外国だけでなく国内でも研究開発が進んでいました。戸建て住宅は空白期にも建てられつづけたので、国内でも研究やその実務への応用が進みました。とくにツーバイフォーが導入されたのを契機として、北米における木造の防火・耐火の考え方が入ってきました。一口にいうと、柱や梁など主要な構造部材を燃え
木を燃えないもので包む... の続きを読む
「○○本位」制というのは、経済活動の価値基準を何に置くか、いい換えると、経済活動を営む人々が共通に“信用”するに足る拠りどころは何かということです。物々交換の時代ならばそれぞれのモノでしたし、中世では銅や銀の貴金属、第２次大戦までは金でした。したがって各国は金の準備高（手持ち量）をもとに通貨を発行し、それが経済活動の潤滑剤であると同時に、価値の保有手段でもありました。現代では各国政府の信用（保証）
土地は「最も価値あるもの」か... の続きを読む
不動産取引が凍りついたままでは、いくら制度を整えても証券化は普及しない。証券化を進めるためには、証券化用に不動産が供給される必要がある。その不動産が供給される環境を整えていった。鍵となったのは、固定資産に減損会計と呼ばれる制度が導入されたことだった。国際的な会計基準の変更で不動産にも時価会計を適用しようとするものだった。1990年代半ばから、市場の国際化に伴って会計基準の国際的な調和が課題になって
減損会計の衝撃... の続きを読む
不公正、この歪みが放置されているのは納得のいかないことで、これでは「日本の経済システムはリストラによって切り捨てた人々を『利息を支払う人間』としてだけ利用している」「人の弱みにつけこんで暴利をむさぼっている」といわれても仕方ないだろう。しかしこの歪みは正されることなく、借金漬けの浪費社会といわれるアメリカをめざして、新たなウェーブさえ台頭しているようだ。「最近の傾向ですけどね、消費者金融のＡ社は不
二番抵当をつけるというニューウェーブ... の続きを読む
二人は十分に探していた、と認識していたようだ。住居は売ったが、落札できずそうこうしているうちに、住んでいるマンションの買い手が見つかった。買ったときがそうであったように、今回も知り合いを通してのものだ。仲介業者を入れると手数料を取られるから、というのが理由だった。購入時も知人関係であったことから、特に意識はしていなかったようだ。もし、この段階で不動産業者と関わっていれば、競売物件についてなんらかの
住んでいるマンションの買い手が見つかった... の続きを読む
アイデアは、一軒につき百万円の予算を渡したとしても、二千戸やったところで二十億円である。五十億円かけて誰も見に来ない美術館をつくるよりも全然いい。この場合忘れてならないのが、魅惑を織り込むこと。言い換えれば、教養を際どくしまいこんだ官能的な街創り。どうするのかって？そりゃここまで来たら素人の手に負えないので腕の良さそうな専門家、そう、僕のようなプロに注文すりゃいいのである。僕だって個人的には、そう
二千戸やったところで二十億円... の続きを読む
カーテンにも実に多くの薬剤が使われています。綿繊維、再生繊維の製造工程で多様な化学物質が使われ、防シワ、防縮、柔軟、劣化防止のためにはホルムアルデヒドが添加されています。さらにはドライクリーニングも問題。有機塩素系溶剤のジクロロメタン、トリクロロエチレン、テトラクロロエチレンなどに発ガン性が疑われるのです。理想を言えば無農薬のオーガニックコットンでつくり、化学系の薬剤で染色や防炎処理がされていない
カーテン、カーペット選び... の続きを読む
今後の本格的な金利上昇によって住宅ローンの返済が苦しくなった場合の対応も、念のために頭に入れておきたい。さまざまな対応策があるわけだが、いずれの場合にもリスクを極小化し、安全を確保するためには多少の負担増が避けられない。それが難しいために何もできないでいるうちに、ローン金利が上昇、返済額が大幅に増えてしまったということもあり得る。その際肝心なのは、とにかく延滞する前に金融機関で相談するということ。
住宅ローンの返済が苦しくなった場合の対応... の続きを読む
2×4の急成長には、トップメーカー、三井ホームのコンセプトがインパクトになって業界を牽引してきた。その三井は六十三年には四万八〇〇〇戸の着工量を予測し、自社のシェア一万一四〇〇戸、売上高一六〇〇億円と見込んだ。たしかに平成元年三月期決算では、売上高一六三八億円とこれを上回ったが、戸数は九八〇〇戸にとどまった。一四・一％の誤算である。三井側の説明は「戸当たり面積が広がり設備も高額化した。施工能力に合
三井ホームの誤算... の続きを読む
短期間の転勤とはいえ、やはり借家を探す場合には、まずその街の地図を購入し、旅情報などを見て、果たしてその街がどのような特色のある街であり、そしてどういう点で住みやすいのかということを、よく知っておく必要があります。というのは、とかく転勤や単身赴任というと、まず見知らぬ土地に行くという不安感が先にたつからです。そういった気持ちを払拭し、できるだけ楽しい気持ちで、あるいは希望を持って新しい勤務地に行く
地図や旅情報で新しい勤務地の特色を知っておく... の続きを読む
金利上昇リスクを少しでも小さくするためには、頭金を増やすことも有効な対策になる。頭金を多くしてその分借人額を減らしておけば、将来金利が上がったとしても、返済額の増額幅が小さくなることはいうまでもない。たとえば、金利3％の場合で、35年の元利均等返済の住宅ローンを利用して4000万円のマンションを買う例をみてみよう。頭金を2割＝800万円用意して3200万円のローンを組むと、毎月の返済額は12万31
頭金をできるだけ増やして借入額を減らす... の続きを読む
自分の家を持ったとしても何年かたつと住み替えをしたくなる場合があります。家の老朽化で修繕費がかさむようになった、近所と折り合いが悪くなった。そんな理由のほかに、子供が大きくなって通学が遠い、ちょっと離れているところで働きたくなった、などという理由もあるでしょう。時の流れやライフスタイルの変化によって、住まいも変化させたくなるわけです。そんなときは不動産売買をしますね。不動産屋に仲介してもらい、査定
不動産売買で住み替えを... の続きを読む
ここ数年、ナチュラル系のインテリアの特集が目立ちますね。私はキッチン系が多いです。毎日使うし、毎日キレイで清潔に保ちたいので、あえて好きな系統でまとめています。料理を作っていても、片付けるときもとにかく楽しいです。お客さんを招くとき、どうしてもキッチンに目が行くものだし、家の清潔感もキッチンから伝わるのではないかなと思うから。インテリアの勉強を特別にしたわけではないけれど、雑誌の角から角までチェッ
ナチュラルインテリアにはまっています... の続きを読む
ストックオプションで付与する場合は新株予約権証券を発行しないのが一般的であり、総会後の取締役会において「新株予約権者の請求がある時に限り新株予約権証券を発行する」旨を定めておく、などの留意点があります。なお、自社もしくは過半数を支配する事業承継会社の取締役および従業員（大口株主やその特別利害関係者である場合を除く）に新株予約権を付与する場合、「一定の要件」を満たすことを条件に権利行使時の課税を株式
「一定の要件（税制適格要件）」とは... の続きを読む
資産価値のあるマンションや一戸建ての定義を、勘違いしている人が多い。どんなに耐震性能がよくても、どんなに眺望がよくても、どんなにリビングが広くても、衰退することが運命づけられた街の住宅を買ってしまったら、すべては水の泡である。その冷厳な現実を忘れている人が多い。衰退する運命の街にあるすべての不動産は、単なる産業廃棄物として終わる宿命を背負わされている。不動産を買う前に、街を買わなければ、財産は泡と
資産価値のあるマンションや一戸建ての定義... の続きを読む
住まいの間取りでは、台所とトイレとともにお風呂は水を使う場所であることから「水まわり」と称される。日本の住まいの半数は現在でも木造。木造の住まいの耐久性を考えるときに水は大敵だから、こうした場所を回取りとしてどこに配置するのかは十分気をつけなければならないため、「水まわり」と称して注意を促しているのだ。また、「水まわり」は、水を扱うための設備が必要であり、コストがかかる部分でもある。そのため、少し
「水まわり」は住まいの隅がよいか... の続きを読む
工事を工期までに仕上げるには、業者を工事管理担当者の指示に従わせなければなりません。ところが発注書に明記してある工期を守る業者は皆無といっても過言でなく、業者にはペナルティーが必要なのです。業者を選び見積書を出させる権限と会社出入り指し止めを決める権限、工事を発注する権限、支払金額を決める権限、この3つの権限のどれかの権限を持っていない工事管理担当者の指示に、業者は従うものではありません。だからと
工事担当者の権限は発注指名権... の続きを読む
四辺形だけの木材は外力に対して弱い。ところが、対角線上に筋違を入れると強くなり、外力で構造が変形するのを防いでくれる。したがって、万が一、筋違の入っていない家があったら、その家は地震や台風で変形倒壊する危険があるということだ。筋違は必要な量がバランスよく入っていることが大事で、正しく入っていなければならない。四辺形の対角線方向に外力が加わっても、補強材の筋違が役に立ち四辺形は変形しない。ところが、
筋違の瑕疵... の続きを読む
トゥルッリの壁は、厚い石積みであり、壁の表面は石灰で白く塗られている。白くすることで、アドリア海の強い日射しを反射している。開口部は玄関の扉と小さな窓が数ヶ所あるだけだ。厚い壁と小さな開口部が建物の強度を上げている。石灰岩が使われているのは、ここの地盤が石灰でできているためで、身近で手に入る素材を生かしたものであろう。内装も石灰を塗って白色としているので、室内でも光が反射し、さほど暗さは感じないよ
壁に身近な素材の石灰を用いたトゥルッリ... の続きを読む
「1994年からのマンション大量供給時代に、団塊ジュニア世代がすでにマンションを購入していた」と指摘するのは、間違いだということがおわかりいただけたでしょう。となると、まさにこれから2012〜2015年のピークに向けて、住宅購入適齢期に差し掛かっている団塊ジュニア世代の住宅需要は高まる一方だ、と考えるのが自然です。かつて、バブル経済期の入り□で団塊世代が住宅購入適齢期を迎えて住宅需要を牽引した歴史
団塊世代の住み替えニーズも住宅需要増加の一因... の続きを読む
販売用資料の間取り図ならばまだしも、中には正式な契約用図面や内覧会検査用の図面までも、この反転図面を使っているマンションがあるから驚きです。反転した図面を見ながら検査し、指摘箇所を図面に書き込んでいくのは大変です。ある内覧会でもこの反転図面を渡され、仕方なく売主に反転コピーをしてもらったことがありますが、当然今度は文字が反転してしまいました。なぜこのようなまともでないことが横行しているのかといえば
反転図面に注意... の続きを読む
子供のおやつにケーキ屋クッキーを焼くのが趣味でした。長年の趣味が高じてご近所さんに頼まれてお誕生日のケーキを焼いたり、マカロンを焼いたり・時々注文をもらって手作りして結構喜んでもらっていました。そしていつかはカフェをオープンさせてみたいなぁと夢みるようになっていました。そんなとき奇跡的に私好みの賃貸物件とめぐり合ってしまいました。オーガニックティーやフレッシュジュースとセットにして自分のお店でお出
奇跡的に私好みの賃貸物件と出会う！... の続きを読む
貸事務所を改装して、ネイルサロンを開きました。開店してからはもう5年経ちます。ネイルサロンというと、少し派手な女性が入店されたり、スタッフが少し派手だったりというイメージを持たれている方が多く、とっつきにくい印象を地域の方には持たれていたのだと思います。けれども、せっかくその地域にお店を開いているのならやっぱり少しでもいいから地域の人に貢献したい、という思いをもっていたので、お店のスタッフと相談し
貸事務所から始める地域交流... の続きを読む
最近は非常に階数の高い住居用マンションが多く建てられています。そこで大きな地震が起きた場合、10階を越える上層階では地表付近の震度よりプラス1の強さで揺れを感じると言います。最近の高層マンションは地震対策がなされているとは言え、それはあくまで倒壊を免れるものであり、揺れに対する備えは日常的に必要と言われています。それほど大きくない震度であっても、強い揺れの時間が長くなることにより思わぬ被害が起きる
高層マンションの揺れはプラス1... の続きを読む
新築マンションは、約一〇年を超えると、建物のあちこちに傷みがでてくる。これをまとめて補修することにより、建物の長期保全をはかることができる。大規模修繕とよばれるもので、マンションの管理組合にとってひじょうに重要な業務である。築二〇年を超えるマンションは近々一〇〇万戸に達する模様で、それらは個人資産であると同時に大きな社会ストックでもある。将来に向けて建物の現状維持をはかるだけではなく、体質改善工事
新築マンションについて... の続きを読む
人に優しい天然素材を使い、断熱性に優れ、メンテナンスがいらない、理想的な家を実現することが、次の目標となったのです。この当時、日本の住宅マーケットは低年齢化か進み、住宅を求めているお客様の多くは、20代後半から30代にかけての方たちでした。もちろんその方たちの家族構成を考えると、小さいお子様がいることは明らかです。子どもは免疫力が弱く、揮発性化学物質を発する工業化製品を使用した住宅だと、シックハウ
よりユーザー側に立った家造りを... の続きを読む
商売にはいろいろな種類があります。短期間で儲けて、あとは逃げるだけ。その地域に根づいた商売なんかには興味がなく、渡り鳥のように転々として稼げれば良いという人には、定期借地権の活用は誠に都合のよい制度と言えます。しかし、一方で、建物はどんどん劣化することから、定期借地権では堅牢な建物は採算的に考えても建てられませんし、最初の商売がうまくいかなかったからといって、また別の用途に建て替えるには期限がある
定期借地権を使った事業とは... の続きを読む
2008年から2010年にかけて、実に多くの不動産会社が倒産しています。負債総額は大きなものでは1000億円を超えるものまであり、中には上場企業も多く含まれています。倒産までには至っていないものの、資金繰り難から機能不全に陥ってしまった会社まで含めると、今回のバブル崩壊が残した爪痕の大きさにあらためて驚かされます。ざっと目を通すと古くからある会社名はあまりなく、世間ではあまり馴染みのない「カタカナ
ミニバブルの牽引者はファンド系... の続きを読む
土地建物を売ったときはおそろしいほど税金がかかってきます。しかし税法も人間社会のためにあるので、そこは各種の特例を設けて税金がかからない場合を規定しているのです。土地建物を売る場合はこの特例をいかに知り、それを活用していくかが非常に大切といえます。ここでは各種の特例を説明していきましょう。まず土地、建物はそこに住むためという大きな目的があるので、居住用については三〇〇〇万円控除の特例があります。1
税金がかからない「特例」は活用しなければソン... の続きを読む
このワンルーム、ファミリータイプの建設は難しい狭い土地でも十分建設が可能になる。間取りプランなどもある程度画一化されているから、企画立案にもさほどの時間はかからない。すぐに建設会社に発注して販売の準備にかかり、ほぼ完成に近づいた時点で販売を開始する。迅速に行動すれば半年単位で現金を回収することができ、長くても１年はかからない。それに対して、ファミリー向け中心の分譲マンションだと、用地を取得してから
ワンルームブームの再現？... の続きを読む
子供がいない世帯、あるいは子供が巣立った中高齢者は、住まいの選択をする時に、「教育環境」を考える必要はない。高齢者にとっては、「教育環境」よりも、「良い病院が近くにある」や、「歩いて買い物ができる」ことのほうが重要である。「利便性」を求める動きが強くなっている要因には、（1）少人数世帯が増加している（2）高齢社会が本格化してきた（3）時間を大切にする人が増えてきた（4）女性の社会進出で、働く人が増
都市部への回帰... の続きを読む
保存登記。この登記の申請をすることができるのは、表示登記で所有者とされている人に限られている。したがって一般には、表示登記がされていなければ、所有権の保存登記はできないわけである。保存登記の申請に必要な書類は、申請書（正副）、所有者の住民票抄本、司法書士に申請の手続きを依頼する場合には代理権限証書（委任状）となっている。表示登記・保存登記、いずれの場合にも、土地家屋調査士、もしくは司法書士に支払う
保存登記と抵当権設定... の続きを読む
現在の住宅が建っている敷地は借地だというケースがしばしばある。このような借地上の住まいを取りこわして建て替えることは可能だが、そのためには、地主の承諾を得る必要がある。前もって地主の承諾を得ないと、敷地の貸借契約の解除理由になってしまうからである。ところが、木造住宅などを建てた借地の契約期間は二五年が普通である。借地をしてから二五年がたち、その上の建物がまだ使えれば、契約期間は自動的に延長される。
借地上の建て替えには、地主に契約更新料を支払う習慣... の続きを読む
見学の結果、意中の住宅が見つかったとします。今度は腰を据えて、詳しい住宅計画や質問を用意して、営業マンと相談することになります。あなたがまじめに接すれば、営業マンも真剣に対応してくれます。お客様と営業マンの関係であっても、人間関係というのは共通する部分が多いものです。互いに尊重しあうことで、良好な人間関係を築くことができます。そうした関係が、その後の住宅計画を成功させるコツなのだと思います。繰り返
写真を見せるだけで十分... の続きを読む
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